Il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto

Dopo vent’anni dalla sua introduzione, sembra essere suonato l’ultimo rintocco per la prelazione in caso di nuovo affitto disciplinata dall’art. 4bis della legge 203/1982.

Si era nel 2001. L’obiettivo del legislatore era quello di modernizzare il settore agricolo. L’art. 5 d. lgs. 228/2001 introduceva il nuovo art. 4bis della legge 203/1982, con cui era riconosciuto un nuovo diritto di prelazione a favore dell’affittuario nel caso in cui il concedente volesse stipulare un nuovo contratto d’affitto. Lo scopo era quello di rispondere all’esigenza di continuità dell’impresa agricola, consentendo ai titolari del diritto di prelazione di proseguire il rapporto di affitto avente ad oggetto un determinato fondo rustico anche oltre la scadenza.

La prelazione sorgeva se il proprietario, alla scadenza del contratto, avesse inteso concedere in affitto il fondo a terzi con conseguente obbligo di comunicare al conduttore le offerte ricevute, almeno 90 giorni prima della scadenza del contratto, sì da essere preferito al terzo offerente. Nel caso in cui la comunicazione fosse stata omessa o il proprietario avesse affittato i terreni nei sei mesi successivi alla scadenza, l’affittuario conservava il diritto di prelazione e aveva diritto a sostituirsi al terzo entro l’annata agraria successiva.

La disposizione non ha avuto vita facile, poiché, sin dalla sua entrata in vigore, è stata colpita da svariate critiche di incostituzionalità e la sua applicazione è, ormai, giunta al tramonto.

Il colpo di grazia sembra essere stato assestato da una recente pronuncia della Sezione Terza della Suprema Corte di Cassazione: la n. 25351 del 20.09.2021.

Andando ben oltre l’unico precedente in materia (la sentenza n. 10818 del 08.06.2004), i giudici di legittimità hanno stabilito che, per sorgere, il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto richiede tre condizioni, che devono sussistere in modo congiunto:

1. il proprietario deve aver ricevuto offerte di affitto da parte di terzi;
2. il proprietario non deve aver comunicato all’affittuario le offerte ricevute, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto;
3. il proprietario deve aver concesso il fondo in affitto a terzi entro i sei mesi dalla scadenza del contratto.

La mancanza di una sola delle tre condizioni esclude il diritto di prelazione in capo al vecchio affittuario. La conseguenza è presto detta: “si deve escludere, sulla base del testo di legge, che sussista in capo al locatore l’obbligo di comunicare anche le proposte contrattuali a lui pervenute dopo la scadenza del termine di novanta giorni antecedenti la scadenza del contratto e, a maggior ragione, quelle pervenute nei sei mesi successivi alla scadenza”.

La scelta della giurisprudenza di legittimità si fonda su un mero dato temporale. Se un’offerta giunge prima dei novanta giorni antecedenti la scadenza del contratto, il diritto di prelazione si conserva. Se l’offerta è successiva a quel termine, la prelazione scompare. La sentenza impone, infine, all’affittuario di dover dimostrare che l’offerta sia giunta prima dei novanta giorni se vuole far valere, in sede processuale, la presunta lesione del diritto di prelazione.